Grundsteuerreform – Das müssen Sie wissen
I. Allgemeines zur Grundsteuerreform
Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?
Das Bundesverfassungsgericht hatte bereits im Jahre 2018 die sog. Einheitswerte, die bislang Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer waren, für verfassungswidrig erklärt. Als Folge ist der Gesetzgeber verpflichtet, die Bewertung der Grundstücke für Zwecke der Grundsteuer neu zu regeln und insbesondere die veralteten Einheitswerte durch eine verfassungsgemäße Bewertung der Grundstücke zu ersetzen.
Was ändert sich? – Die Neubewertung der Grundstücke
Die bisherigen Einheitswerte sollen durch neue Grundstückswerte ersetzt werden. Dafür werden alle in der Bundesrepublik Deutschland befindlichen Grundstücke auf den Stichtag 01.01.2022 neu bewertet. Der neu ermittelte Grundstückswert für Zwecke der Grundsteuer ist der Grundsteuerwert.
Ab wann wird die neue Grundsteuer erhoben?
Die neue Grundsteuer soll ab dem 01.01.2025 auf der Basis der neuen Grundstückswerte erhoben werden.
Was ist bis wann zu tun?
- In der Zeit vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 sollen alle Grundstückseigentümer eine gesonderte Steuererklärung für ihren Grundbesitz beim Finanzamt einreichen.
- Diese Erklärung nennt sich „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes“.
- Bewertungsstichtag ist der 01.01.2022.
- Die Erklärung muss elektronisch per ELSTER eingereicht werden. Dies soll ab dem 01.07.2022 möglich sein. Letzter Termin zur Einreichung dieser Erklärung ist der 31.10.2022.
Erhalte ich als Grundstückseigentümer eine Aufforderung zur Abgabe der Erklärung?
Nein. Eine persönliche Aufforderung von Ihrem Finanzamt erhalten Sie nicht. Allerdings will die Finanzverwaltung alle Grundstückseigentümer in Kürze über die Tagespresse informieren.
Die NRW-Finanzverwaltung hat vor, im Mai alle Grundstückseigentümer über die beim Finanzamt bereits vorliegenden Grundstücksdaten zu informieren, um die Datenbestände abzugleichen.
Ist die Grundstücksbewertung für Zwecke der Grundsteuer mit der Grundstücksbewertung für Erbschaften und Schenkungen vergleichbar? Kann ich insoweit Grundstückswerte aus Schenkungen oder Erbschaften verwenden?
Nein. Die Ermittlung des Grundsteuerwertes ist eine eigene Bewertung und nicht mit der Grundstücksbewertung für Erbschaften und Schenkungen vergleichbar. Insoweit können die Grundstückswerte aus Erbschafts- und Schenkungssteuer-Bescheiden nicht angesetzt werden. Allerdings können diese Grundstückswert-Bescheide einige Daten zum Grundstück liefern, die dann nicht nochmals erhoben werden müssen (siehe Unterlagen, die für die Erklärung benötigt werden, unten).
Wird der Grundsteuer-Messbetrag ab 2025 deutlich höher ausfallen, weil die Grundstückswerte durch die Neubewertung erheblich steigen?
Da davon auszugehen ist, dass der neue Grundsteuerwert zum Stichtag 01.01.2022 deutlich höher als der bisherige Einheitswert ausfallen wird, wurde die Steuermesszahl von bisher 3,5 Promille auf 0,31 Promille (für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser) bzw. auf 0,34 Promille für alle anderen Grundstücksarten ab 2025 festgelegt. Insoweit werden die Grundsteuer-Messbeträge einer Gemeinde in Summe vermutlich nicht signifikant steigen. Für einzelne Grundstücke können sich aber durch die Neubewertung deutlich höhere Grundsteuer-Messbeträge ergeben.
Wird die Grundsteuer ab 2025 für alle Grundstückseigentümer höher ausfallen?
Es ist politischer Wille, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral erfolgt. Durch die Neubewertung der Grundstücke ist es aber möglich, dass einzelne Grundstücke höher bewertet werden als andere und dadurch die individuelle Grundsteuerbelastung eines einzelnen Grundstücks höher ausfallen kann als bisher - d.h. im Klartext, es wird Gewinner und Verlierer geben.
Kann ich nach Abgabe der Erklärung zum Grundsteuerwert die voraussichtliche Höhe meiner Grundsteuer ab 2025 schon in diesem Jahr ermitteln oder schätzen?
Nein, leider noch nicht. Es ist geplant, dass die Finanzverwaltung bis ca. Mitte 2024 alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet und die Bescheide zu den Grundsteuerwerten sowie die Grundsteuer-Messbeträge erlässt. Ende 2024 sollen dann den Gemeinden die Grundstückswerte vorliegen, damit diese – anhand der neuen Werte – ihre Grundsteuer-Hebesätze festlegen können.
Das heißt für Sie: Mit der Abgabe der Erklärung zum neuen Grundstückswert können Sie noch nicht vorausberechnen, welche Grundsteuer ab 2025 auf Ihr Grundstück voraussichtlich anfällt; hierzu fehlt - leider - noch der Gemeinde-Hebesatz.
Das heißt für Sie: Mit der Abgabe der Erklärung zum neuen Grundstückswert können Sie noch nicht vorausberechnen, welche Grundsteuer ab 2025 auf Ihr Grundstück voraussichtlich anfällt; hierzu fehlt - leider - noch der Gemeinde-Hebesatz.
II. Das Verfahren zur Grundsteuerwert-Ermittlung
Wie werden die neuen Grundstückswerte ermittelt?
Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich der Grundstückswert aus der Grundstücksfläche und dem maßgeblichen Bodenrichtwert.
Die Bewertung von bebauten Grundstücken sieht grundsätzlich 2 verschiedene Verfahren vor:
a)(Vereinfachtes) Ertragswertverfahren gilt für:
b) Sachwertverfahren gilt für:
Beim Sachwertverfahren wird der Wert des unbebauten Grundstücks (=Bodenwert) wiederum über die Grundstücksgröße und den Bodenrichtwert ermittelt; der Wert des Gebäudes (=Gebäudesachwert) wird über die Bruttogrundfläche und dem Baujahr anhand von typisierten Herstellungskosten ermittelt. Beide Werte (Bodenwert und Gebäudesachwert) werden addiert und um einen lageabhängigen Faktor angepasst; der so ermittelte Wert stellt den Grundsteuerwert dar.
Die Bewertung von bebauten Grundstücken sieht grundsätzlich 2 verschiedene Verfahren vor:
a)(Vereinfachtes) Ertragswertverfahren gilt für:
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Mietwohngrundstücke/Mehrfamilienhäuser
- Wohneigentum
b) Sachwertverfahren gilt für:
- Geschäftsgrundstücke
- Gemischt genutzte Grundstücke
- Teileigentum
- Sonstige bebaute Grundstücke
Beim Sachwertverfahren wird der Wert des unbebauten Grundstücks (=Bodenwert) wiederum über die Grundstücksgröße und den Bodenrichtwert ermittelt; der Wert des Gebäudes (=Gebäudesachwert) wird über die Bruttogrundfläche und dem Baujahr anhand von typisierten Herstellungskosten ermittelt. Beide Werte (Bodenwert und Gebäudesachwert) werden addiert und um einen lageabhängigen Faktor angepasst; der so ermittelte Wert stellt den Grundsteuerwert dar.
Werden individuelle Grundstücksbesonderheiten bei der Bewertung berücksichtigt?
Das Bewertungsverfahren ist – wegen der großen Masse der zu bewertenden Grundstücke – sehr typisierend und pauschal. Individuelle Besonderheiten sind daher nur in sehr geringem Umfange berücksichtigungsfähig.
Welche Unterlagen und Daten werden für die Erklärung zum Grundsteuerwert benötigt?
Für jedes einzelne Grundstück, für welches bisher ein eigener Einheitswertbescheid erlassen wurde, müssen folgende Angaben vorliegen:
Bei bebauten Grundstücken werden zusätzlich die folgenden Angaben benötigt:
- Lage (Adresse) bzw. genaue Grundbuch-Bezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück-Nummer)
- Eigentumsverhältnisse
- Grundstücksart (z. B. unbebaut, Wohngrundstück, etc.)
- Grundstücksfläche (siehe Bestandsverzeichnis des Grundbuchs)
- Einheitswertbescheid bzw. Grundsteuerbescheid 2022 der Gemeinde (wegen Aktenzeichen, etc.)
Bei bebauten Grundstücken werden zusätzlich die folgenden Angaben benötigt:
- Art des Gebäudes (Ein- / Zweifamilienhaus oder Eigentumswohnung)
- Alter des Gebäudes
- Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
- Miteigentumsanteile (bei Eigentumswohnungen im Rahmen von Wohneigentum oder Teileigentum)
- Nutzungsart (Wohnzwecke, Gewerbe, etc.)
- Baudenkmal (Ja/nein)
Berechnung der Grundsteuer – 3-Stufen-Verfahren bleibt gleich
Das bisherige Verfahren bleibt weiterhin bestehen:
1. Stufe: Ermittlung des Grundstückswertes (GW)
-> Bescheid vom Finanzamt
2. Stufe: Ermittlung des Grundsteuer-Messbetrages (GMB) durch Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundstückswert (GMB = GW x Steuermesszahl)
-> Bescheid vom Finanzamt
3. Stufe: Anwendung des Gemeinde-Hebesatz auf den Grundsteuer-Messbetrag:
-> Bescheid von der Gemeinde
Die zu zahlende Grundsteuer ergibt sich daher weiterhin nach der folgenden Formel:
Grundsteuer = Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde
1. Stufe: Ermittlung des Grundstückswertes (GW)
-> Bescheid vom Finanzamt
2. Stufe: Ermittlung des Grundsteuer-Messbetrages (GMB) durch Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundstückswert (GMB = GW x Steuermesszahl)
-> Bescheid vom Finanzamt
3. Stufe: Anwendung des Gemeinde-Hebesatz auf den Grundsteuer-Messbetrag:
-> Bescheid von der Gemeinde
Die zu zahlende Grundsteuer ergibt sich daher weiterhin nach der folgenden Formel:
Grundsteuer = Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde
III. Die Steuererklärung zum neuen Grundsteuerwert
Kann ich die Erklärung zum Grundsteuerwert selbst erstellen?
Ja, die Finanzverwaltung wird Ende Juni bzw. zum 01.07.2022 über das Elster-Portal entsprechende elektronische Formulare bereitstellen, so dass die Erklärungen von den jeweiligen Grundstückseigentümern über das Elster-Portal elektronisch eingereicht werden können.
Zur Nutzung des Elster-Portals wird allerdings eine elektronische Signatur benötigt bzw. spezielle Zugangsdaten. Hierfür müssen sich alle Nutzer des Elster-Portals registrieren. Das Verfahren zur Registrierung benötigt einen zeitlichen Vorlauf von ca. 2-3 Wochen.
Zur Nutzung des Elster-Portals wird allerdings eine elektronische Signatur benötigt bzw. spezielle Zugangsdaten. Hierfür müssen sich alle Nutzer des Elster-Portals registrieren. Das Verfahren zur Registrierung benötigt einen zeitlichen Vorlauf von ca. 2-3 Wochen.
Wir kümmern uns um unsere Mandanten
Selbstverständlich werden wir uns um Ihre Steuererklärung kümmern.
Sofern Sie die Erstellung durch unsere Kanzlei wüschen, bitten wir Sie, sich mit uns in Verbindung zu setzen. Unsere Kontaktdaten
Was passiert, wenn ich die Steuererklärung zum Grundsteuerwert nicht bis zum 31.10.2022 einreiche?
Die Finanzverwaltung plant, gegen Ende des Jahres 2022 allen Grundstückseigentümern Schätzbescheide zu erteilen, die bis zum 31.10.2022 keine Erklärung eingereicht haben. Die Schätzbescheide können mit Verspätungszuschlägen versehen werden. Wie hoch die Verspätungszuschläge ausfallen werden, bleibt abzuwarten.
Bitte bedenken Sie aber: Gegen einen Schätzbescheid müssen Sie innerhalb eines Monates Einspruch einlegen. Weiterhin ist eine Begründung erforderlich. Regelmäßig verlangt das Finanzamt in derartigen Fällen als Begründung die Erklärungsabgabe.
Bitte bedenken Sie aber: Gegen einen Schätzbescheid müssen Sie innerhalb eines Monates Einspruch einlegen. Weiterhin ist eine Begründung erforderlich. Regelmäßig verlangt das Finanzamt in derartigen Fällen als Begründung die Erklärungsabgabe.
Was kostet mich die Erstellung dieser Steuererklärungen
Grundsätzlich ergibt sich unser Honorar auf Basis der Steuerberatervergütungsverordnung. Bei der sogenannten Feststellungserklärung richtet sich der Gebührensatz nach dem Gegenstandswert (Ermittelter Wert des Grundstücks).
Auf Basis dieser Gebührenordnung würden sich bei Ansatz einer mittleren Gebühr folgende Honorare je Grundstück ergeben:
Gegenstandswert – Honorar Mittelwert:
250.000,00 € – 1.146,65 €
350.000,00 € – 1.311,00 €
500.000,00 € – 1.449,23 €
1.000.000,00 € – 2.061,03 €
Unser Angebot für Sie:
a) Wohngrundstücke:
Wir bieten Ihnen die Erstellung der Feststellungserklärungen abweichend zur Steuerberatervergütungsverordnung zu folgenden Festpreisen an:
Gebäudeart - Pauschal-Honorar inkl. Umsatzsteuer:
• Unbebautes Grundstück: 250,00 €
• Einfamilienhäuser/Wohnungseigentum: 375,00 €
• Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser: 550,00 €
b) Geschäftsgrundstücke:
Bei Grundstücken, die im Sachwertverfahren bewertet werden, berechnen wir unsere Leistung nach dem tatsächlichen Zeitaufwand mit 119,00 € brutto pro Stunde.
Sollten Sie bislang noch nicht bei uns Mandant sein, wird ein einmaliger Mehraufwand für die Erfassung der Stammdaten in Höhe von brutto 150,00 € in Rechnung gestellt.
Sofern wir für Sie mehr als 4 Feststellungserklärungen erstellen sollen, gewähren wir auf die oben genannten Beträge einen Rabatt in Höhe von 10%.
Auf Basis dieser Gebührenordnung würden sich bei Ansatz einer mittleren Gebühr folgende Honorare je Grundstück ergeben:
Gegenstandswert – Honorar Mittelwert:
250.000,00 € – 1.146,65 €
350.000,00 € – 1.311,00 €
500.000,00 € – 1.449,23 €
1.000.000,00 € – 2.061,03 €
Unser Angebot für Sie:
a) Wohngrundstücke:
Wir bieten Ihnen die Erstellung der Feststellungserklärungen abweichend zur Steuerberatervergütungsverordnung zu folgenden Festpreisen an:
Gebäudeart - Pauschal-Honorar inkl. Umsatzsteuer:
• Unbebautes Grundstück: 250,00 €
• Einfamilienhäuser/Wohnungseigentum: 375,00 €
• Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser: 550,00 €
b) Geschäftsgrundstücke:
Bei Grundstücken, die im Sachwertverfahren bewertet werden, berechnen wir unsere Leistung nach dem tatsächlichen Zeitaufwand mit 119,00 € brutto pro Stunde.
Sollten Sie bislang noch nicht bei uns Mandant sein, wird ein einmaliger Mehraufwand für die Erfassung der Stammdaten in Höhe von brutto 150,00 € in Rechnung gestellt.
Sofern wir für Sie mehr als 4 Feststellungserklärungen erstellen sollen, gewähren wir auf die oben genannten Beträge einen Rabatt in Höhe von 10%.
Wann muss ich meine Unterlagen bei KGP einreichen?
Um eine fristgerechte Bearbeitung aller Steuererklärungen gewährleisten zu können, bitten wir Sie, uns die benötigten Unterlagen spätestens bis Ende Mai zur Verfügung zu stellen.